מיחזור משכנתא - מה זה אומר?

מאת: הדס אורינגר

מיחזור משכנתא הינו התהליך שבו מחליפים משכנתא קיימת במשכנתא חדשה לצורך הקטנת תשלומי המשכנתא, פריסת תשלומים נוחה יותר או כל שינוי בתנאי המשכנתא שתתאים יותר למצבכם.

מצב אופטימלי לצורך מיחזור משכנתא הוא כשיתרת חובכם לא פחותה מ-100 אלף ש"ח, כשהמשכנתא היא בעלת ריבית של מינימום 5.6% ומעלה ו\או כשנותרו לכם לפחות 10 שנים לסיום תשלומי המשכנתא.

במהלך 2007, עקב נסיבות כלכליות שונות כמו צניחת ערך הדולר וירידת הריביות, נפתח חלון הזדמנויות חדש לנוטלי המשכנתאות להוזלת המחירים ולהטבת התנאים ע"י לקיחת משכנתא חדשה המותאמת לתנאי השוק החדשים. כאן נכנסת כדאיותו של מיחזור משכנתא. כל שינוי זעום בתנאי המשכנתא עשוי להסתכם לאורך זמן בסכומים גדולים ומשמעותיים ביותר. רב הלווים שנטלו משכנתא עד סוף 2002 עשויים להיטיב את תנאי ההלוואה אם יבצעו מיחזור משכנתא.

לפני נקיטת הצעד של מיחזור משכנתא כדאי לערוך השוואה מדוקדקת בין כל הבנקים ולקבל כמה שיותר הצעות. יש לשים לב לגובה הריבית המוצעת, למסלולי ההלוואה השונים ולתנאי ההחזר. בנוסף, יש לקחת בחשבון את הקנס שיוטל עליכם בבואכם לבצע מיחזור משכנתא עקב פירעון מחוקדם של ההלוואה.

רצוי לבדוק מדי שנה את שוק המשכנתאות מכיוון ששוק המשכנתאות הוא מאד דינאמי מבחינת המסלולים והריביות המוצעות. אתר זה מספק שירותים מקצועיים של ייעוץ, הכוונה וחישוב הכדאיות לגבי מיחזור משכנתא וכדאי מאד לעשות בו שימוש. בכל מקרה, כדאי לקבל ייעוץ בנושא מיחזור משכנתא מגופים שאינם בעלי אינטרסים.

מיחזור משכנתא - בחירת מסלול

1. שוק המשכנתאות עומד היום על ריבית נמוכה במיוחד, לכן כדאי לקחת משכנתא חדשה בעת מיחזור משכנתא בריבית קבועה שתישמור על הריבית הנמוכה לאורך זמן ולא תעלה את שיעורה.
2. המסלול הדולארי הוא לבעלי עצבים חזקים במיוחד, יש בו סיכון כיוון שהוא מותנה בשינויי הדולר. עם זאת, עם תיכנון נכון ניתן להפיק רווחים נאים מפערי הדולר במסלול זה וניתן לשקול אותו בבואכם לבצע מיחזור משכנתא.
3. במסלול פריים הריבית השנתית נמוכה מאשר הריבית הקבועה, עוד נתון שיש לקחת בחשבון בבואכם לבצע מיחזור משכנתא.

מסמכים שיש להמציא בעת בקשה לקראת מיחזור משכנתא

1. נוסח טאבו עדכני (הוכחה שהבית בבעלותכם)
2. שלושה תלושי משכורת אחרונים של הלווה או הלווים החתומים על המשכנתא.
3. שלושה תדפיסי חשבון עו"ש
4. צילום ת.ז של הלווה או הלווים האחרים החתומים על ההלוואה ומחויבים על החזרת החוב.
5. לוח סילוקין בנוגע להלוואת המשכנתא הנוכחית.

מיחזור משכנתא בבנק אחר: האם כדאי?

אם תחליטו על מיחזור משכנתא בבנק אחר מזה שבו נילקחה ההלוואה המקורית תתבקשו למלא את כל טפסי ההלוואה מחדש ויוטלו עליכם כל אותם תשלומים שכבר שילמתם בעבור פתיחת התיק ולקיחת ההלוואה. בנוסף, בנק חדש ידרוש הערכת שמאי חדשה שכרוכה גם היא בתשלום.

חשוב לדרוש כל הצעה לגבי מיחזור משכנתא שתקבלו מהבנק בכתב. הבנק אמור להתחייב למשך 12 יום לעמוד בהצעה שהוצעה לכם על ידו. ניתן להתמקח על מחירי פתיחת התיק ולקיחת ההלוואה החדשה בעת מיחזור משכנתא, אז אל תהססו להיכנס לידי משא ומתן עם הבנק החדש. ברב המיקרים ניתן להגיע להוזלה של העלויות הללו.

סיכום העלויות הפוטנציאליות במקרה של מיחזור משכנתא

1. עמלת פירעון מוקדם על המשכנתא הישנה.
2. עמלת פתיחת תיק הנדרשת בעת מיחזור משכנתא
3. איגרת ביטול משכנתא חדשה לטובת מיחזור משכנתא
4. רישום משכנתא במקרה שביצוע מיחזור משכנתא נעשה בבנק אחר.
5. שמאי (אם נישארתם באותו הבנק בד"כ תיחסך מכם הוצאה זו)
6. הוצאת נסח טאבו

המידע שיש לרכז לפני בקשת מיחזור משכנתא

1. פרטי הבנק בו נילקחה המשכנתא המקורית
2. יתרת התשלום על המשכנתא
3. מועד תחילת תשלום המשכנתא
4. מידע על פיגורים בתשלום ההלוואה
5. מוגבלויות על חשבון הבנק באם היו
6. סה"כ גובה התשלום החודשי
7. המסלול (ריבית קבועה\ משתנה)
8. הכנסה חודשית של הלווה- לווים
9. סכום הביטוח מתוך התשלום החודשי

על אף האמור לעיל לא בכל המקרים מומלצת האפשרות של מיחזור משכנתא. הדבר תלוי בעיקר בסוג הריבית הקבועה במשכנתא הנוכחית. משכנתא שנילקחה בריבית קבועה תחייב אותנו לשלם סכום כסף על פערי הריבית, מה שהופך את הצעד של מיחזור משכנתא למוטל בספק מבחינת כדאיותו. אם המשכנתא הנוכחית נלקחה בריבית משתנה ייחסך מכם קנס זה כאן הופך הצעד של מיחזור משכנתא לכדאי יותר.

לסיכום, לפני שנפנה לקראת מיחזור משכנתא  כדאי להתחשב במס' פרמטרים ולחשב את גודל העלות מול גודל התועלת הצפויה ממהלך מיחזור משכנתא.