ביטוח משכנתא - הבהרת מושגי יסוד
מאת: הדס אורינגר
המושג ביטוח משכנתא מכיל בתוכו שני ביטוחים שונים מבחינת הדבר אליו הם מתייחסים: באחד ביטוח משכנתא הוא ביטוח המבטח את חיי הלווים ובשני ביטוח משכנתא הוא ביטוח המבטח את שלמות הנכס שברשות הלווים. ביטוח המבנה אחראי גם על כיסוי נזקים נוספים שעשויים להיגרם במבנה כגון נזקי צנרת.
1. ביטוח חיים בביטוח משכנתא
אחת הדרכים של הבנק לוודא כי הלווים יפרעו את חובם הוא ביטוח החיים. ביטוח זה ערב לכך שבמקרה של מוות של אחד או יותר מהלווים תשולם יתרת החוב ע"י חברת הביטוח. זהו איננו ביטוח חיים רגיל, ואינו בא במקומו או עונה על אותם צרכים. כיום, רב סוגי ההלוואות מותנות בביטוח חיים (בין אם הלוואות מהבנק ובין אם הלוואות הניתנות מכספי המדינה).
בביטוח משכנתא כל לווה חייב בביטוח חיים אלא במקרים חריגים של גיל מופלג או מצב בריאותי. סכום הביטוח הוא עפ"י רב גובה ההלוואה אך יתכנו מיקרים בהם סכום ביטוח המשכנתא יהיה גבוה יותר מסכום ההלוואה ויאפשר קבלת פיצויים ליורשי הלווים. עם זאת, ככל שסכום הביטוח גבוה יותר יהיה מחיר הפוליסה גבוה יותר, לכן מומלץ לשמור על סכום הביטוח כעוקב אחר יתרת חוב המשכנתא.
היתרון ללווה בביטוח המשכנתא מאספקט זה של ביטוח חיים הוא כי במקרה של מוות הלווה, לא יוותרו יורשיו בלא מקום מגורים במידה ולא ינתן בידם לעמוד ביתרת התשלום לבנק. במקרה כגון זה אחריות התשלום של יתרת החוב לבנק תשולם ע"י חברת הביטוח.
2. ביטוח הנכס בביטוח המשכנתא
כפי שכבר ציינתי לעיל ביטוח הנכס נועד לשמירת שלמותו של הנכס בגינו נילקחה ההלוואה, או לפדיונה של ההלוואה במקרה של נזק.
סכום הכיסוי הנקבע בביטוח משכנתא באספקט זה מוטווה ע"י עלות הבניה ונקבע עפ"י משתנים שרירותיים. סכום הביטוח אינו מהווה מדד לערך הנכס בשוק הנדל"ן אלא את סכום הפיצוי במקרה של נזק על סמך עלות הבניה. במידה וקניתם דירה לא חדשה, סכום הביטוח בביטוח משכנתא כבר נתון לכם אך תמיד תוכלו לדרוש הערכת שמאי נוספת. בנוסף, לבנק שמורה הזכות לקבוע סכום ביטוח בהתאם לגודל ההלוואה, משמע- אם סכום ההלוואה גבוה מסכום ביטוח הנכס שנקבע רשאי הבנק להגדיל את סכום הביטוח עד לגובה ההלוואה, זאת בגלל שסכום הביטוח מתפקד כערבון להלוואה במקרה הנזק.
אם הנכס שבגינו נילקחה המשכנתא זה עתה נבנה, ייקבע סכום הפיצוי ע"י שמאי נכסים. הקריטריונים המשוקללים ע"י השמאי בקביעת הכיסוי בביטוח משכנתא הם רבים ומגוונים, כגון גודל הדירה, אם מדובר בנכס פרטי או משותף ועוד. סכום הכיסוי לנזק בנכס משותף הוא כ800$ פר מטר מרובע, ועבור נכס פרטי כ-1000$ למטר מרובע. ניתן להכפיל סכומים אלה בגודל הדירה ולקבל מושג כללי על גובה הסכום בפוליסה.
ישנם מקרים בהם סכום ההלוואה נמוך משמעותית מסכום ביטוח הנכס. במקרים כגון אלו יאשרו חלק מהבנקים וחברות הביטוח להוריד את סכום ביטוח הנכס מהסכום המקורי ל- 120% מגובה ההלוואה, זאת בלבד שסכום הכיסוי החדש יהיה לפחות 30% מהערך המקורי של הנכס. החיסרון הוא שתיוותרו ללא ביטוח במקרה של נזק כלשהו. הפיצוי עשוי להיות חלקי ולעיתים אף יצריך הוצאות כיסוי מצד המבוטח. היתרון הוא שהתשלום החודשי נמוך יותר. אשר לתשלום החודשי, הוא נקבע לפי אחוז מסוים מסכום ביטוח הנכס. הבנקים גובים פחות או יותר כ- 2.19 פרומיל (0.00219) מסכום הביטוח כתשלום שנתי מחולק ב- 12 תשלומים חודשיים בעוד שהפרומיל בחברות הביטוח נע בין 1.8 - 1.5
גבולות כיסוי ביטוח הנכס
מאת: הדס אורינגר
- ביטוח הנכס בביטוח משכנתא לא מכסה על נזק כתוצאה מפעולת טרור, מלחמה או הריסת המבנה ע"י הממשלה. כיסוי הנזק במקרים כגון אלו נמצא באחריותו שלי מס הרכוש.
- כיסוי לנזקי רעידת אדמה עם השתתפות עצמית בגובה 10%
- כיסוי לנזקי צד ג' (בחברות הישיר למיניהן הכיסוי גבוהה מהבנק, בערך 100,000 ₪).
- כיסוי לנזקי מזג אויר ושריפות.
- כיסוי לנזקי צנרת ומים
- כיסוי לצמודי מבנה כגון דלתות, חלונות, שיש, אסלות, כיורים, אמבטיות
ביטוח משכנתא - בנק או חברת ביטוח?
מאת: הדס אורינגר
על אף שמבחינה הגיונית ניתן לחשוב כי הבנק הוא זה שלבטח מספק את התנאים הטובים ביותר ללווה בנושא ביטוח משכנתא, הלכה למעשה אין זה כך. פוליסות ביטוחי החיים המוסבות לטובת המשכנתא בחברות הביטוח הפרטיות הינן פוליסות סטנדרטיות, די זהות אחת לשניה. כל פוליסת ביטוח משכנתא שמוצעת ע"י חברות הביטוח הפרטיות תהיה זהה לזו שתוצע ע"י הבנק. הנקודה החשובה בה מצויים ההבדלים בביטוח המשכנתא הינה סכום הביטוח. בכל מקרה, הבנק הוא זה שיש בידו לאשר את סכומי הביטוח הנקובים בפוליסת ביטוח משכנתא, ויש באפשרותו לשלול את אישור הפוליסה באם הסכומים הנקובים בפוליסת ביטוח המשכנתא שלכם לא יעמדו בדרישותיו.
ההבדל העיקרי בין פוליסת ביטוח משכנתא שמציע הבנק, לבין זו שמציעות חברות הביטוח הפרטיות נעוץ במחיר. פערי המחירים בתחום ביטוח משכנתא עשויים להגיע לעשרות אלפי שקלים בחישוב מצטבר של כל תקופת ההלוואה. הגורם לכך הוא כי בעבר הבנק היה האחראי הבלעדי על ביטוח לוקחי המשכנתא באופן אוטומטי עם לקיחת ההלוואה. כל בנק בחר לעצמו את חברת הביטוח עימה הוא שיתף פעולה בהתאם לשיקוליו הפרטיים בלא התחשבות בצרכי הלקוח. בדצמבר 98' נידון העניין בבג"צ, לאחר שהוחלט ע"י הפיקוח על הביטוח כי הבנקים גובים פרמייה גבוהה מן המוצדק על שירות התיווך עם חברת הביטוח בנושא ביטוח משכנתא. ההחלטה שנתקבלה היתה לפתוח את שוק ביטוחי המשכנתא לתחרות חופשית בין מספקי ביטוח משכנתא במטרה להוזיל ללווה את העלויות ע"י יצירת תחרות. כך נולדו חברות הביטוח הישיר לכל סוגיהן המציעות מחירים זולים בהרבה ומגוון שירותים גדול בהרבה בביטוח משכנתא מאלו שמציע הבנק.
בסופו של עיקר ביטוח משכנתא הוא עניין די זהה לביטוח חיים. בשניהם הפוליסה נמשכת לאורך תקופת זמן מסוימת ומשולמת רק במידה וקורה משהו ללווה או לבן זוגו. ההבדל האמיתי בין שלל אפשרויות ביטוח משכנתא נעוץ בכמות השליטה שיש ללווה על הפוליסה ובמחיר שמשולם עבורה. ביטוח משכנתא שמוצע ע"י הבנק לא מאפשר התאמה אישית של הפוליסה לצרכי הלווה. דוגמא לכך היא כי למשל דרך גורם שלישי המטפל בביטוח משכנתא יש אפשרות לבחור באופן עצמאי את המוטב המועדף, לבטל את הפוליסה בכל מועד ולהחליט על אופן השקעת הרווחים במידת הצורך.
נקודה מכרעת נוספת היא ביטול מתווכי הביניים. חברות הביטוח הישיר פועלות ללא סוכני ביטוח ולכן הן בד"כ אמורות לחסוף ללווה את העמלה המשולמת לסוכן (על אף האמור כאן עדיין כוחן הגדול של חברות הביטוח מבטיח כי הנהנה העיקרי של יעול שיטת ביטוח משכנתא הן חברות הביטוח עצמן הלוקחות לעצמן את מרבית הרווחים). עם זאת, כמו שקורה כמעט תמיד בכל תחום אחר, התחרות עוררה את מספקי השירות של ביטוח משכנתא להוזלת העלויות ולשיפור התנאים, מה שבהחלט עובד יד ביד עם טובתו של הלווה.
הבדל נוסף הוא שינוי העלות. ביטוח משכנתא הנעשה ע"י גורם שלישי לא יעלה ולכן הלווה ישלם את אותו הסכום גם בעוד עשר שנים. לבנק, לעומת זאת, אפשרות לעלות עם הזמן את עלות ביטוח המשכנתא והפרמיום.
נקודה נוספת ביתרונם של החברות הפרטיות על פני הבנק בביטוח משכנתא היא כי הבנק שומר לעצמו את הזכות לא לחדש את ביטוח המשכנתא ולבטל את הפוליסה בעת מכירת הבית, החלטה שנשארת בידיו של הלווה במקרה של ביטוח משכנתא דרך גורם שלישי. |
